부동산 경기 변동과 역전세난의 여파 속에서 임대인과 임차인 간 채권 채무 관계를 둘러싼 법적 분쟁이 격화되고 있다. 법조계에서 주목하는 대표적 분쟁 형태는 임차인의 개인 채권자가 임대인을 제3채무자로 지정해 제기하는 가압류 집행이다. 흔히 '전세가압류'로 불리는 이 조치는 임차인이 다른 곳에서 진 빚 때문에 임대인의 전세보증금 반환 채권이 묶이는 상황을 의미한다. 사법당국은 채권자의 보전처분 필요성을 인정하면서도, 계약 당사자가 아닌 제3의 채무 관계로 임대인이 겪는 재산권 행사 제한의 고통을 엄격히 저울질하고 있다.

전세가압류를 마주한 임대인이 가장 먼저 해야 할 일은 보증금 반환 의무가 사라졌거나 미뤄졌다고 스스로 판단하지 않는 것이다. 오직 법적 절차에 따라 자신의 책임 한계를 정확히 선을 긋는 일만이 가장 확실한 해결책이다. 많은 임대인이 임차인의 채무 문제이므로 자신과 무관하다고 오인하거나, 계약이 만료되었으니 보증금을 돌려주면 그만이라고 안이하게 대처하다 법적 독소 조항에 걸려든다.

판례에 따르면 가압류 결정문이 임대인에게 송달된 이후에는 임차인에게 보증금을 임의로 반환해서는 안 되며, 위반해 지급할 경우 채권자에게 중복 변제해야 하는 치명적 책임을 진다. 문제는 이러한 동결 조치가 임대인의 정당한 계약 갱신이나 새로운 임차인 유치를 방해하는 걸림돌로 작용한다는 점이다. 전세가압류가 걸린 주택은 새 임차인을 구하기 어려워지며, 임대인의 자금 융통을 막아 또 다른 분쟁을 유발한다. 판례상 임대인의 책임 없이 발생한 보전처분이라도 채권자의 권리 보호 요건을 충족하는 한 가압류 취소나 해제를 쉽게 허가하지 않는 경향이 뚜렷하다.

이러한 추세는 임대인에게 더 정교하고 선제적인 방어 전략을 요구한다. 계약 만료 시점에 임차인과 채권자 사이에서 갈등하기보다, 민사집행법에 따른 '집행공탁' 제도를 적극 활용해 보증금 반환 의무를 안전하게 면하는 동시에 법적 분쟁에서 빠져나오는 유연한 해법이 필요하다.

로엘 법무법인 정태근 대표변호사는 "전세가압류 상황에서 임대인은 아무런 잘못이 없음에도 가압류 송달 이후 보증금을 누구에게 어떻게 돌려줘야 하는지 기준을 잡지 못해 형사 고소나 이중 변제의 위험에 노출되는 경우가 많다. 자산 처분의 자유를 되찾고 싶다면 가압류 통지서를 받은 즉시 임대차 계약의 묵시적 갱신 여부를 차단하고 법원에 보증금을 공탁함으로써 제3채무자 지위에서 벗어나야 한다"라고 말했다.

이어 "무작정 임차인 사정을 봐주거나 채권자 압박에 못 이겨 설익은 합의를 해주는 것은 가장 위험한 선택이다. 전세가압류는 임대인의 자산 가치를 하락시키고 명도 소송으로까지 이어질 도화선이므로, 계약서상 원상복구 비용이나 미납 관리비 등 공제해야 할 정당한 채권 범위를 법리적으로 명확히 계산해 공탁금에 반영하고, 임차인의 퇴거와 보증금 인도를 동시이행 관계 속에서 안전하게 처리하는 것이 좋다"라고 조언했다.