최근 주택 및 상가건물 임대차보호법은 임차인의 주거 안정과 영업권 보호를 강화하는 방향으로 발전해 왔다. 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회 보장 등 제도는 사회적 약자를 보호하는 순기능을 갖지만, 일부에서는 이를 악용해 차임 지급을 미루거나 과도한 보상을 요구하는 사례도 늘고 있다. 실제 명도 분쟁 가운데는 법의 보호를 근거로 계약상 의무 이행을 지연하거나 퇴거를 거부하는 경우가 적지 않아 임대인의 재산권 보호 필요성도 함께 제기되고 있다.

임대차계약은 권리와 의무가 상호 교환되는 쌍무계약이다. 임차인의 가장 기본적인 의무는 차임 지급이며, 법은 주택의 경우 2기, 상가의 경우 3기 이상의 차임이 연체되면 임대인에게 계약해지권을 인정한다. 이때 중요한 것은 연체 사실을 객관적으로 입증하는 것이다. 임차인이 묵시적 갱신이나 정당한 사유를 주장하더라도 연체 상태가 해지 의사표시가 도달하는 시점까지 지속됐다면 적법한 계약해지가 가능하며, 계약갱신요구권도 인정받기 어렵다. 결국 감정적 대립보다 연체 내역과 지급 기록 등 객관적 자료 확보가 분쟁의 핵심이 된다.

무단 전대 역시 대표적인 계약 위반 사유다. 최근에는 임대인의 동의 없이 주택이나 상가를 외국인 대상 공유숙박 또는 단기 임대 형태로 운영하는 사례가 증가하고 있다. 법원은 임대차계약을 신뢰관계를 전제로 하는 계속적 계약으로 보고 있어, 무단 전대나 임의적인 용도 변경은 계약의 본질을 훼손하는 중대한 위반 행위로 판단한다. 따라서 이러한 사실이 확인되면 임대인은 더 이상의 손해가 발생하기 전에 신속한 법적 대응을 검토할 필요가 있다.

다만 해지 사유가 존재하더라도 임대인의 해지 의사표시가 적법하게 전달되지 않으면 효력이 발생하지 않는다. 민법은 도달주의를 채택하고 있으므로 임대인은 해지 사유와 시점을 명시한 서면을 임차인에게 도달시켜야 한다. 실무상 가장 안전한 방법은 내용증명 우편 발송이며, 이는 향후 소송 과정에서도 중요한 증거가 된다. 임차인이 우편 수령을 거부하거나 연락이 두절된 경우에는 문자메시지, 메신저 대화, 통화 녹취 등을 통해 의사표시 전달 사실을 입증해야 하며 필요할 경우 공시송달 절차도 진행해야 한다.

적법한 해지 통보는 분쟁의 종결이 아니라 본격적인 권리 회복 절차의 시작이다. 실제로 일부 임차인은 해지 통보 이후에도 권리금이나 유익비를 이유로 점유를 계속하며 퇴거를 거부하기도 한다. 이 경우 임대인이 대응을 미룰수록 월 차임 상당의 손해가 누적될 수 있다. 따라서 임대인은 지체 없이 건물명도소송을 제기하고, 점유 이전을 통한 소송 지연을 막기 위해 점유이전금지가처분도 함께 검토해야 한다.

로엘 법무법인 정태근 대표변호사는 “임대차계약해지는 감정의 문제가 아니라 증거와 절차의 문제”라며 “계약 위반 사실을 입증할 자료를 확보하고 권리 행사 시기를 놓치지 않는 것이 중요하다”고 말했다. 이어 “임차인의 권리뿐 아니라 임대인의 재산권 역시 보호받아야 할 중요한 가치인 만큼 적법한 절차에 따라 신속하게 대응해야 한다”고 강조했다.